Em outra oportunidade já havíamos realçado a importância do automóvel na vida moderna e suas implicações nas incorporações imobiliárias. Daí a relevância da falta de vagas para estacionamento verificada quando da entrega do edifício pelo incorporador, que, não raramente, assinala no solo certo número de vagas coincidente com os contratos de construções celebrados com os adquirentes, as quais, contudo, não comportam um carro de tamanho médio, que é predominante nos dias atuais. Efetivamente o conceito exato de vaga deve ser o espaço aonde se leva e se retira um carro sem necessidade de movimentar os veículos colocados ao lado. Procurando contornar artificiosamente o problema, os vendedores maliciosos costumam inserir nos contratos, que aqueles números de vagas depende do uso do manobrista.
A solução do impasse depende de alguns condôminos se resignarem a contar com o espaço para estacionamento do carro e o conseqüente pedido de indenização ao incorporador por quantia equivalente ao número de vagas faltantes. (RT 540/117, 577/85 e 702/91).
A falta de vagas vendidas e não construídas tem sido considerada defeito de construção indenizável pelo incorporador ao condomínio e ao comprador que ficar sem direito à vaga. (RT 539/111, 542/107, RT-JTACSP 114/177, RJ 152/80, nº 3304, 202/71 e RDI 14/135).
Aos condôminos prejudicados cujas unidades se desvalorizam por aludido defeito, cabe o direito de propor contra o vendedor ação indenizatória. O prazo de prescrição para os prédios entregues até a entrada em vigor do novo Código Civil era e continua sendo de 20 anos por força do artigo 1.028 do Código atual combinado com o artigo 177 do antigo. Para os prédios terminados após o Código de 2002, o prazo é de 10 anos (artigo 206).
Esse entendimento vem de ser confirmado pela Egrégia Primeira Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo no julgamento da Apelação nº 246.006-4/4-00. (BDI- Boletim do Direito Imobiliário, 2005, nº 21/20). A ementa sintetiza a decisão e está assim redigido: “Responsabilidade civil. Indenização. Defeitos em construção em edifício. Hipótese em que algumas vagas de garagem ficaram prejudicadas quanto à dimensão e à facilidade de manobra para ocupação. Perícia que apontou como causa falha no planejamento. Indenizatória procedente. Recurso parcialmente provido apenas para alterar em parte o critério a ser observado na liquidação.”
O acórdão foi decidido por unanimidade, uma vez que os eminentes julgadores Laerte Nordi e Alexandre Germano acompanharam o voto do relator, desembargador Elliot Akel. Desse voto destaca-se este tópico: “Os critérios adotados pelo expert foram a dimensão das vagas e a facilidade de manobra para ocupá-las. Apurou-se que sete das 25 vagas (isto é, 28% da área destinada a tal fim), segundo o critério da manobrabilidade são inapropriadas, sendo que apenas uma alcança a dimensões mínimas exigidas pela legislação do município de São Carlos. As fotografias encartadas no laudo bem ilustram a situação existente. Anotou-se no laudo, ainda, que os problemas ‘são oriundos de falhas de planejamento, que deveriam ter sido equacionadas ainda na fase de projeto, através de sincronização dos projetos de arquitetura e de estruturas’ e ‘sua solução é praticamente impossível do ponto de vista técnico e econômico’ (folhas 187).” (revista citada, página 21).
Com este fundamento a Egrégia Câmara proferiu-se a seguinte decisão: “Necessário que se verifique a viabilidade do aproveitamento das vagas tidas por prejudicadas para a criação de novas, através de remarcação de limites e em menor quantidade, de modo que cada uma atenda ao critério de manobrabilidade. Depois, apurado o número de vagas ainda faltantes, deverá ser adotado o critério descrito na sentença: arbitramento, correspondente à área média relativa às vagas prejudicadas, tomando-se por base para tal média a metragem indicada no laudo de folhas 178/220, calculando-se seu valor em concreto, pelo valor médio do metro quadrado dos apartamentos na época da venda das unidades, conforme documentação constante dos autos (folhas 64/73) atualizando-se a partir de então.” (revista citada, página 21).
Texto Extraído de: http://www.tribunadodireito.com.br/
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